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房屋租赁合同没到期,以疫情为不可抗力终止违添加时间:2020-02-14

房屋租赁合同没到期,以疫情为不可抗力终止违法吗?

房屋租赁合同没到期,以疫情为不可抗力借口,终止履行合同的话,算合同违约行为。根据契约精神和《合同法》基本原则,不建议这样做,会带来不利的法律后果。


第一、疫情能成为合法解约的借口吗?

毫无疑问,疫情作为一种突发公共卫生事件,是不以人的主观意志为转移的客观事件,完全称得上不可抗力。在租房领域,遭遇突发疫情这类不可抗力事件,想提前终止合同,会违法吗?我们一起来分析下。


01、法律规定
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根据《合同法》相关规定,在租房合同正常履行过程中,发生不可抗力事件,致使合同目的无法实现的,可以解除合同。


这是法律关于合同解除权的规定,也是租户在遭遇不可抗力事件时,可以行使的法定合同解除权。


02、怎么理解这个法律规定?


法律确实赋予了合同当事方遭遇不可抗力事件时,拥有单方解除合同的权利。但这个权利不是无限制的,需要具备一定的条件才能行使。


也就是说,不是一发生不可抗力事件,合同就可以当然解除。


这是很容易理解的,我们一起来设想一下。现在全国都发生了疫情事件,如果可以自由地单方解除合同,就意味着所有的租房合同都可以随便解除了,那整个租房市场必将陷入严重的违约潮,各大商场做不走生意的人都可以正大光明地解约,要求商管公司退房租、退押金,全国必将陷入动荡,市场必将是一片混乱!


因此,只有当不可抗力事件导致合同目的不能实现时,才可以行使法定合同解除权。也就是说,像新冠病毒疫情这样的短期事件,不会对租房合同的长期履行造成损害,也就没有单方终止合同的权利。


如果以疫情为借口,单方终止正常履行中的租房合同,法律是不允许的。


第二、单方终止合同的法律后果

法律虽然认可疫情是不可抗力事件,但不认可短期疫情是租房合同终止的法定理由。如果有人单方、执意要终止租房合同,又会面临怎样的法律后果呢?我们接着分析下。


01、法律规定


不具备法定解除权和约定解除权,执意单方终止合同,存在主观过错,属典型的违约行为,应当向对方承担违约责任。


也就是说,如果你在房屋租赁合同还未到期前,以疫情为不可抗力借口,提前单方终止租房合同,是要向房东承担违约责任的。


02、生活实践


虽然法律上规定的比较严格,责任也比较明确。但实践中,签了几年的租房合同,住几个月就跑路的租客实在是太多了。


一般租客只要结清了水、电、物业费,房屋设施设备、家具家电无损坏,又损失了已付未住期间的租金和押金,很少有房东会再去追究租客的违约责任。


当然,像大额的物业租赁,涉案金额较大的,造成的损失也比较大的,房东正常情况下都会依据租房合同约定去主张违约责任和损害赔偿责任。


03、执意终止合同的后果


可以想见,不管是多好的房东,吃进去的肉都是很难吐出来的。那么,你交给房东的已付未住期间的租金要不回来了;租房押金由于提前解约,也拿不回来了,要有这个细想准备。


居住期间的水、电、物业费之类的必须要结清,房屋的设施、设备、家具、电器之类的应当完好,不然,房东可能会找你要赔偿。


如果前面两项都做好了,房东很少有会去追究违约责任的。一般违约责任就是几千元钱,打官司连律师费都不够,还要交诉讼费,不管怎么算都是划不来的。


第三、如何正确认识和处理因疫情防控带来的租赁合同纠纷?

目前,因万达、龙湖、红星美凯龙减免租金,引发了多地租户向房东要求减免租金事件。其中,商户要求房东减免租金的事件发生率最多,道德绑架的事件也不少。


01、在商铺租赁合同领域,房东减租是仁义,不减租也没有任何问题


疫情是天灾人祸,谁也不想它发生,谁也控制不了它的破坏程度?在这个疫情过程中,几乎每个人都遭遇了不同程度的经济损失,有的人甚至付出了生命的代价,不仅仅只有租户。


不管是住房,还是商铺的房东,都不是这次疫情的元凶,也不是租户无法经营的责任主体,在这次疫情灾害中,房东没有任何过错。


因此,房东没有任何法律义务给租棋牌游戏大全户减租或免租,不减租、不免租就是法律和合同允许的,没有人可以强制。


如果房东出于体恤租户经营损失,出于保持稳定、长期的租赁合同关系角度考虑,给予减免房租,是一种仁义之举,值得点赞。


如果房东自身也面临较大的经济压力,没有同意租户的减免房租要求,也是完全合理合法的。


02、租户如何自救?


A/经营方面


应该沉下来思考如何拓展销路,把精力和心思放在营销上,做好疫情结束后的一些销售计划和管理方案;也可以利用难得的清闲时间,充电学习,补齐以前的一些短板;不要放弃联系和问候你的客户,保持沟通,掌握动态,提前储备一些订单,让自己有事情做。


B/资金方面


合理安排现金流,多做些资金储备,做好长期应战的准备。


协商员工减薪,协商房东减租斗牛牛,关闭不必要的服务项目,减少固定成本支出,尽量生存下去。


C/如何退出租赁合同?


如果预见疫情短期内无法结束,确实无力继续履行租赁合同,可以将自己的想法跟房东坦诚地表达,协商退出租赁合同事宜,提出自己的提前退租退房要求,争取将自己的损失降到最低;也给房东提前打打预防针,让房东提前计划,也将房东的损失降到最低。