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房贷“换锚”,你能从银行口袋里掰回点利息吗添加时间:2020-03-15

房贷“换锚”,你能从银行口袋里掰回点利息吗?

近年来支付宝、微信钱包等第三方支付平台壮大,各类货币基金、理财产品冒出,迫使各大银行展开存款争夺,存款成本攀升,压低了银行的利润空间。 (IC Photo/图)


(本文首发于2020年3月12日《南方周末》)


LPR下行基本上不影响个人房贷利率,“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向。


如今新的LPR机制让存量和增量贷款集体“换锚”,实际就是为了打破银行的隐性下限,让货币政策宽松的效果更有效地传导至实体经济。


在 LPR 新机制下,银行贷款端价格下调,但负债端调整较少,存款成本甚至与日俱增,多位银行人士表达了这种“非对称降息”的压力。


2020年3月1日,中国人民银行联合主要大中型银行共同发布公告,预示着一场浩浩荡荡的存量贷款定价基准转换工作正式开启。


简单来说,只要是在2020年元旦前办理过商业贷款,参考的是贷款基准利率的人,都将面临两个选择:要么是把当前的贷款利率变为固定利率,以后一直按这个来还贷;要么就是转换成LPR,那么,未来的贷款利率将随着市场利率浮动变化。


固定利率大家都很熟悉,就是过去商业贷款一直参考的贷款基准利率,自2015年10月至今一直保持着4.9%的水平。


LPR,即贷款基础利率。自2019年8月20日起,18家银行每月报出各自最优质客户的贷款利率,由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算出平均利率,于每月20日对外发布。


相比央行一锤定音的贷款基准利率,经各家银行报价形成的LPR显然更市场化,更能准确反映信贷市场的供需情况。


从2019年8月开始,央行已经提出LPR利率改革,率先对增量贷款“动刀”,明确要求各银行在新发放贷款中主要参考LPR定价。


不过,增量贷款的体量显然只是小部分,央行一直提倡要完善贷款市场报价利率形成机制,要实现这个目标,还得对存量进行改革。


按照规定,个人持有的住房、消费、商用房、经营用途贷款以及企业对公贷款、普惠贷款都在此次存量贷款转换目标范围内。中信证券研究部预测,刨去不受影响的公积金贷款和扶贫助学创业担保贷款,再刨去贷款剩余期限不满一年的贷款,本次涉及贷款总量约为56.4万亿元。原则上,这些贷款的定价基准转换都将于2020年8月31日前完成。


还背着10年房贷的严晓慧日前就收到了建设银行的电话,她今年50岁,家住佛山。对方指导其尽快在手机客户端上完成贷款定价方式的转换。虽说央行提供了两个选择,但多家银行的工作人员还是向南方周末记者表示,鼓励大家选择将贷款利率定价转为参考LPR。


“这是大势所趋,迟早要换的,现在是政策窗口期,早换早划算。”建设银行的工作人员热情劝说严晓慧。


尽管如此,放下电话后,严晓慧至今没有行动。她想不明白,“如果换了能少交点利息,那银行为什么要劝我换啊?”



每月房贷“便宜了一斤猪肉”

根据央行发布的《中国金融稳定报告(2019)》,截至2018年年末,中国住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的35.1%。住户部门的贷款中,中长期贷款又占到了71%。


因此,要转换贷款的计价方式,对于背负着长达10—30年房贷的人们来说,是关乎未来的大事,不免谨慎。换成LPR计价后,房贷能否降低,自然也是大家最为关注的事情。


从2019年10月8日起,房贷利率已经完成一轮“换锚”,所有新发放的商业性个人住房贷款利率已经换成了LPR定价。


按照定价基准,首套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR;二套则不得低于相应期限的LPR加60个基点(BP,一个基点为0.01%)。


当时,上海易居房地产研究院就曾为广大市民算过一笔账。据其发布的《中国LPR房贷利率报告》,其中选取了国内14个重点城市进行研究,发现如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”


的贷款案例进行成本测算,房贷利率换成LPR后,14城平均首套房的月供额比过去大约增加6元,二套房的月供额则比过去增加15元。


如果按照易居的报告,新房贷挂钩LPR,似乎不太划算。那存量房贷究竟要不要跟上,成为更多人的难题。


存量房贷如何计算?以严晓慧为例,其个人房贷利率是5年期贷款基准利率(4.9%)打九折,实际执行利率水平为4.41%。如果选择固定利率,在房贷的合同剩余期限内,都将按照这个利率来计算。


而如果转为参考LPR定价,也就是“LPR+点数”的模式,首先要先计算当前实际执行利率(4.41%)和2019年12月公布的5年期LPR(4.80%)之间的点差,为-0.39%。


那么等到下一个重定价日起,新的房贷利率就会变成“最新的5年期LPR-0.39%”。以后每个重定价日都以此类推。


一般来说,LPR的重定价周期为一年,重定价日为1月1日。也就是说,每隔一年,房贷利率都会随着市场波动而变化一次。如果现在贷款人转为LPR计价,也并非马上转,根据规定,2020年内都将依照原房贷利率执行。到了2021年的1月1日,新的房贷利率按照“2020年12月发布的5年期LPR-0.39%”执行一年,到2022年的元旦则再作变化。


虽然央行公告称,贷款人可以和银行协商约定重定价周期和重定价日,但多位收到银行电话的市民向南方周末记者反映,银行大多默认周期为一年。重定价日也只提供两种选择:每年的1月1日或每年与贷款发放日对应的日期。


所以存量房贷换成LPR是否划算,其实取决于LPR后期走势。


如果2020年12月发布的最新LPR低于4.8%,那贷款人2021年要缴的房贷就比现在少。易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者说:“利率大趋势还是往下走的,选择LPR浮动利率的方式可能有利于购房者。”


自2019年8月LPR改革至今,目前迎来的7次LPR报价中,1年期LPR共下调过3次,与房贷密切挂钩的5年期LPR则下调过2次。


按照2020年2月的最新报价,5年期LPR为4.75%,保持到12月如果依旧是这个水平,那严晓慧2021年的贷款利率将变成“4.75%-0.39%”,即4.36%,比2020年的4.41%下降了5个基点。


5个基点是多少钱?


中原地产首席分析师张大伟也用“100万贷款30年”算了一笔账,LPR如果同比下降5个基点,那平均月供也只是每个月少了30元,“差不多一斤猪肉的价钱”。


中国人民银行副行长刘国强此前表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率,“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向。



目标是扶持中小企业

LPR如果不惠及楼市,那惠及了谁?


在推出LPR利率改革之初,央行的公告里就曾明确其用意:“为深化利率市场化改革,促进贷款利率两轨合并一轨,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本。”文中并未提及房地产。


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中国银行保险监督管理委员会副主席周亮,曾在2019年8月20日举行的国务院政策例行吹风会上表示,这次LPR的实行肯定会有利于对民营和小微企业的信贷增长。“我们用了很多监管考核,在防止资金脱实向虚方面加大了力度,包括以前层层嵌套的行为,把层层嵌套的资金规模大幅压降,倒逼这些资金更多投入实体经济。”


长期在国有大行信贷管理部工作的陈曦告诉南方周末记者,早在2013年央行就推出了LPR集中报价和发布机制,但是很长一段时间,这个机制都只是流于形式。各家银行都会以贷款基准利率的一定倍数设定隐性下限,所以即便央行降息,银行间市场资金成本下行,但给到企业和个人的实际贷款利率也下不来“,有个‘地板’顶着”。


根据中国人民银行营业管理部的数据,2013年10月—2014年7月间,北京76家银行只有10%的商业银行在贷款定价时参照了LPR。


新的LPR机制让存量和增量贷款集体“换锚”,实际就是为了打破银行的隐性下限,让货币政策宽松的效果更有效传导至实体经济。


一个显著表现是,自2019年8月LPR机制改革至今,MLF(中期借贷便利)利率下调了两次,每一次都直接带动当月LPR报价同步下调。


如2020年2月17日,央行开展2000亿元MLF操作,降息10个基点,带动2正版的欢乐炸金花月20日发布的LPR1年期和5年期双双下调,此前LPR已连续三个月按兵不动。


陈曦坦言,其实长久以来,大部分国企和大型企业享有最优质客户的贷款利率,融资成本并不高。这几年优质资产减少,出于对不良率的担忧,银行在新增贷款上更注重提高房贷的比例。如此一来,能给到中小微企业的贷款就更少,贷款利率也很难下降。


对于如今的LPR,陈曦认为,议价能力高的大型企业仍将继续受益,过往信息相对不对称的中小微企业,也能更好感受到市场利率下降的传导。


粤开证券首席经济学家李奇霖对南方周末记者说,根据最新发布的2月LPR定价,1年期LPR创下2019年8月定价机制改革以来的最大降幅,能有效降低实体经济的融资成本。而5年期以上LPR下调幅度较1年期的小,一方面释放了坚持“房住不炒”的信号,另一方面有助于引导银行降低企业中长期贷款利率。


尤其在当前新冠肺炎疫情防控的关键时期,许多企业因停工面临现金流紧张的难题,LPR的降低能直接有效地推动企业新一轮融资成本的降低,减轻疫情对经济增长的影响。而对房贷的影响还不能及时反映出来,得等到一年之后。



银行亏不亏?

游戏 牛牛自2020年3月1日LPR定价转换工作开始后,多家银行迅速反应,在各家手机银行App、官网、微信公众号上都相继推出专栏和页面,让贷款客户足不出户就能实现存量贷款置换。


对于在两个选择中纠结的客户,不少银行都直接推荐转换为参考LPR的定价模式,可见银行是支持LPR“换锚”的。


站在商业的角度,银行是靠存、贷款利差来赚钱,为什么还要鼓励大家转换为大概率利率不断降低的贷款模式?


根据中泰证券的估算,LPR降5个基点,预计上市银行的贷款利息收入将全年减少140亿元,整个银行业将让利215亿元。


中国建设银行首席财务官许一鸣此前在业绩发布会上解释过,LPR虽然会对银行的利差管理和收益率水平构成一些影响,但因为点差非常小,所以影响不算太大。“对于建行而言,2019年大概会有不到1个亿的利息收入受到影响,2020年加入存量之后,影响会大一点。”


中信银行行长方合英在2019年中期业绩会上也测算过,如果以贷款端单边变动的角度来看,LPR对该行2019年利差收入的影响为1.7亿元,2020年的影响预计在18.6亿元。


也就是说,银行赚取的是息差,如果负债端利率也下行,即存款利率下行,银行未必会吃亏。


多位银行业人士均向南方周末记者表示,随着MLF在未来一段时间内预计下行,银行主动负债成本降低,能大致匹配LPR下行的幅度。


“从资本回报的角度来讲,银行的收益并不见得会下降。”国家金融与发展实验室副主任曾刚近日接受媒体采访时提到,贷款利率“换锚”之前,银行为了对冲利率风险,需要付出相当的成本。“换锚”后,综合来看,虽然可能少收了一点利息,但也少承担了一些风险,就会少一些资本的消耗。


一位要求匿名的区域性外资银行副行长向南方周末记者透露,LPR改革实际上对中小银行的影响最大。在央行流动性投放中,向来都是由大行向中小行进行传导,效果也逐层减弱。如今利率市场化倒逼银行集体提升风险偏好,压低贷款利率,中小行可能会陷入进退两难的局面。


近年来,经济下行压力大,中小银行普遍存在“资产荒”,不好的企业不敢放贷,更别说要显著下调企业信贷利率。另一方面,存款作为银行最大的负债来源,负债成本却日益攀升。


“这也是为何LPR的下调幅度一直不及预期的原因——存款成本上升。”上述副行长说。尤其是近年来支付宝、微信钱包等第三方支付平台壮大,各类货币基金、理财产品冒出,银行存款留存率不佳。各大银行均展开了存款争夺,不仅中小银行,大型银行的存款成本也在攀升。


中国建设银行2019年上半年的净息差下降了7个基点,该行首席风险官靳彦民在业绩会上将主要原因归咎于存款成本上升。“贷款定价对利润提升有一定贡献,但还是没有抵消存款成本的上升。”


此前MLF调息,存贷款基准利率同时调整,对银行净息差的影响有限。目前在LPR新机制下,银行贷款端价格下调,但负债端调整较少,存款成本甚至与日俱增,多位银行人士向南方周末记者表达了这种“非对称降息”的压力。


银行的压力最终会制约降息政策在贷款端发力的效果。


交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟对南方周末记者说,要进一步引导实际融资成本下降,还是需要降低银行负债成本。除了常规的定向降准、MLF等工具以外,存款基准利率仍是现阶段货币政策调控的一个备选工具“。小幅下调,并非不可取。”


兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委日前也撰文提议,建议将存款基准利率与MLF利率挂钩,使得商业银行存款端和贷款端定价基准一致,则政策利率的调整能够更为顺畅地传导至实体经济。


面对当前市场上众多对于存款基准利率是否应该调整的讨论,中国人民银行副行长刘国强日前作出了回应:存款基准利率是我国利率体系的“压舱石”,将长期保留。未来人民银行将按照国务院部署,综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况,适时适度作出调整。


(应受访者要求,严晓慧、陈曦为化名)


南方周末记者卢宝宜